Οικοδομική άδεια: τι είναι και πότε χρειάζεται

Ομάδα Sxediastes · 23 Οκτωβρίου 2026

Η οικοδομική άδεια είναι η επίσημη έγκριση από την πολεοδομία (Υπηρεσία Δόμησης) ότι μπορείτε να χτίσετε αυτό που δείχνουν τα σχέδια. Χρειάζεται για κάθε νέο κτίριο και για την αποπεράτωση κτιρίου που έμεινε στα μπετά με ληγμένη άδεια, ενώ για ανακαίνιση βγαίνει έγκριση μικρής κλίμακας (ΕΕΔΜΚ). Τα σχέδια, τις μελέτες και την υποβολή τα αναλαμβάνει ο υπεύθυνος μηχανικός, και ο ιδιοκτήτης υπογράφει και πληρώνει.

Πότε χρειάζεται οικοδομική άδεια;

• Όταν χτίζετε νέο κτίριο.
• Όταν αποπερατώνετε κτίριο που έχει μείνει στα μπετά εδώ και χρόνια και η προηγούμενη οικοδομική του άδεια έχει λήξει.
• Για ανακαίνιση δεν βγαίνει οικοδομική άδεια αλλά ΕΕΔΜΚ, δηλαδή Έγκριση Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας.

Από πού ξεκινά ο μηχανικός;

Ο ιδιοκτήτης έρχεται συνήθως με τον φάκελο του σπιτιού στο χέρι: σχέδια και συμβόλαια. Ο μηχανικός ζητά δύο πράγματα, το ΚΑΕΚ και το τοπογραφικό.

• ΚΑΕΚ: ο κωδικός του ακινήτου στο Ελληνικό Κτηματολόγιο, τη βάση δεδομένων με την ακίνητη περιουσία της χώρας. Αν δεν τον ξέρετε, δείτε πού θα τον βρείτε.
• Τοπογραφικό: η αποτύπωση του οικοπέδου ή του αγροτεμαχίου. Αν είναι εντός σχεδίου πόλεως, δείχνει και το οικοδομικό τετράγωνο στο οποίο ανήκει. Ουσιαστικά είναι ένας χάρτης της υφιστάμενης κατάστασης, ή της νέας αν πρόκειται για νέο κτίριο.

Θεωρητικά φτάνει μόνο το ΚΑΕΚ. Ένα σύγχρονο τοπογραφικό όμως δίνει περισσότερες λεπτομέρειες: μετρημένες, ακριβείς συντεταγμένες του οικοπέδου ή της κάθετης, αντί για τις συντεταγμένες του Κτηματολογίου, που μπορεί να διαφέρουν λίγο.

Πώς ξέρει τι επιτρέπεται να χτιστεί;

Πριν σχεδιάσει οτιδήποτε, ο μηχανικός ψάχνει στα συστήματα του κράτους και στην πολεοδομική νομοθεσία και επιβεβαιώνει τους όρους δόμησης του οικοπέδου. Μετά ξεκινά να σχεδιάζει ξέροντας τέσσερα όρια:

1. τις αποστάσεις που πρέπει να αφήσει,
2. το μέγιστο συνολικό εμβαδό (συντελεστής δόμησης, Σ.Δ.),
3. τη μέγιστη κάλυψη,
4. το μέγιστο ύψος.

Τους όρους δόμησης ενός οικοπέδου μπορείτε να τους δείτε και μόνοι σας, γράφοντας το ΚΑΕΚ στο δωρεάν εργαλείο μας.

Τι σχέδια και μελέτες περιλαμβάνει;

Ο φάκελος της άδειας ανεβαίνει ολόκληρος ηλεκτρονικά. Περιλαμβάνει:

• τοπογραφικό,
• κατόψεις, όψεις και τομές,
• διάγραμμα κάλυψης,
• στατική μελέτη,
• ηλεκτρομηχανολογικές μελέτες,
• έγγραφα που δεν είναι σχέδια: υπεύθυνες δηλώσεις, παράβολα, τέλη.

Για το πώς οργανώνεται η παραγωγή όλων αυτών των σχεδίων, δείτε το Σχέδια για οικοδομική άδεια: ο πιο αποτελεσματικός τρόπος.

Τι κάνει ο ιδιοκτήτης;

Τα έγγραφα δεν τα φέρνει ο ιδιοκτήτης. Τα ετοιμάζει ο μηχανικός, και ο ιδιοκτήτης τα υπογράφει ή τα πληρώνει: υπογράφει τις υπεύθυνες δηλώσεις, πληρώνει τα παράβολα και τα τέλη.

Ποιος υπογράφει τα σχέδια και τις μελέτες;

Την άδεια την υποβάλλει ο υπεύθυνος μηχανικός. Τα σχέδια και τις μελέτες τα ετοιμάζει ο ίδιος ή η ομάδα του.

• Ο πολιτικός μηχανικός υπογράφει σχεδόν όλες τις μελέτες, εκτός από κάποιες ηλεκτρομηχανολογικές.
• Σε ορισμένες περιπτώσεις, όπως σε οικισμούς με διατηρητέα, χρειάζεται και υπογραφή αρχιτέκτονα, γιατί ο φάκελος περνά από το Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής.

Πώς υποβάλλεται και πόσο χρόνο παίρνει;

Όλα γίνονται ηλεκτρονικά, μέσα από το e-Άδειες, το σύστημα του ΤΕΕ. Ο υπεύθυνος μηχανικός υποβάλλει τον φάκελο, ο φάκελος ελέγχεται και, όταν εγκριθεί, εκδίδεται η άδεια. Την πορεία την παρακολουθεί ο μηχανικός.

Ο χρόνος ποικίλλει: από μερικές εβδομάδες μέχρι μήνες, και σε ειδικές περιπτώσεις χρόνια. Περιοχές με αυστηρότερους κανόνες, όπως τα νησιά, θέλουν περισσότερο χρόνο, και είναι λογικό: οι κανόνες υπάρχουν για να μην τσιμεντωθούν τα πάντα.

Τι γίνεται αν χτίσετε χωρίς άδεια;

Είναι παράνομο. Οι συνέπειες είναι πρόστιμα ή αναγκαστική κατεδάφιση.

Πού βοηθά το Sxediastes;

Ετοιμάζουμε τα σχέδια που χρειάζονται για την οικοδομική άδεια. Ξεκινάμε από τα αρχιτεκτονικά, με τα στατικά και τα ηλεκτρομηχανολογικά στα επόμενα βήματά μας. Έτσι αποφορτίζουμε τα τεχνικά γραφεία και βοηθάμε όσους δεν έχουν ανθρώπους να τους σχεδιάσουν.

Είμαστε το σχεδιαστήριό τους: ένα πανελλήνιο δίκτυο σχεδιαστών που αξιοποιεί το ταλέντο της χώρας. Τα σχέδια παραδίδονται χωρίς υπογραφή και σφραγίδα, και τον έλεγχο, την υπογραφή και την υποβολή τα κάνει ο μηχανικός. Δείτε τις υπηρεσίες μας για διάγραμμα κάλυψης και για τομές και όψεις.

Συχνές ερωτήσεις

Μπορώ να βγάλω μόνος μου οικοδομική άδεια;
Όχι. Τον φάκελο τον ετοιμάζει και τον υποβάλλει ο υπεύθυνος μηχανικός, και ο ιδιοκτήτης υπογράφει και πληρώνει.

Φτάνει μόνο το ΚΑΕΚ για να ξεκινήσει ο μηχανικός;
Θεωρητικά ναι. Ένα σύγχρονο τοπογραφικό όμως δίνει ακριβείς, μετρημένες συντεταγμένες, αντί για εκείνες του Κτηματολογίου, που μπορεί να διαφέρουν λίγο.

Για ανακαίνιση χρειάζομαι οικοδομική άδεια;
Όχι. Για ανακαίνιση βγαίνει ΕΕΔΜΚ (Έγκριση Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας).

Πόσο χρόνο παίρνει η έκδοση;
Από μερικές εβδομάδες έως μήνες, και σε ειδικές περιπτώσεις χρόνια.

Τι γίνεται αν χτίσω χωρίς άδεια;
Είναι παράνομο, με πρόστιμα ή αναγκαστική κατεδάφιση.