Κτηματολόγιο: τι είναι και τι βλέπετε με το ΚΑΕΚ

Ομάδα Sxediastes · 30 Οκτωβρίου 2026

Κτηματολόγιο: τι είναι και τι βλέπετε με το ΚΑΕΚ

Το Ελληνικό Κτηματολόγιο είναι το εθνικό μητρώο ακινήτων. Για κάθε ακίνητο καταγράφει πού βρίσκεται και ποια είναι τα όριά του, στο κτηματολογικό διάγραμμα, και ποιος έχει ποια δικαιώματα πάνω του, στο κτηματολογικό φύλλο. Κάθε ακίνητο παίρνει έναν μοναδικό κωδικό, το ΚΑΕΚ, με τον οποίο το βρίσκετε στον χάρτη και ζητάτε τα έγγραφά του. Αντικατέστησε το σύστημα των υποθηκοφυλακείων, που από το 1856 οργάνωνε τις πράξεις ανά πρόσωπο και όχι ανά ακίνητο, και τον Φεβρουάριο του 2026 λειτουργούσε για το 71% περίπου των δικαιωμάτων της χώρας (Ελεγκτικό Συνέδριο).

Τι είναι το ΚΑΕΚ;

Το ΚΑΕΚ είναι ο Κωδικός Αριθμός Εθνικού Κτηματολογίου. Κάθε ακίνητη περιουσία έχει κωδικό, όπως κάθε φορολογούμενος έχει ΑΦΜ. Τον κωδικό τον παίρνει το γεωτεμάχιο, και αν πάνω του υπάρχουν διαμερίσματα ή άλλες διηρημένες ιδιοκτησίες, καθεμιά έχει και αυτή τον δικό της ΚΑΕΚ.

Με το ΚΑΕΚ στο χέρι βρίσκετε το ακίνητο στον χάρτη του Κτηματολογίου σε δευτερόλεπτα και ζητάτε τα έγγραφά του, χωρίς διευθύνσεις και περιγραφές. Το βρίσκετε στο συμβόλαιο, στο Ε9, σε παλιότερο απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος, ή ψάχνοντας το ακίνητο με τη διεύθυνση στον δημόσιο χάρτη του ktimatologio.gr. Για τους υπόλοιπους όρους που θα συναντήσετε στον φάκελο μιας άδειας, υπάρχει το λεξικό της οικοδομικής άδειας.

Τι βλέπει ο πολίτης και τι ο μηχανικός;

Ο απλός πολίτης βλέπει στον χάρτη το πολύγωνο του ακινήτου του: τα όρια, το εμβαδόν και το ΚΑΕΚ. Από τον Μάρτιο του 2026 ο ίδιος χάρτης δείχνει και τους όρους δόμησης του γεωτεμαχίου, όπου υπάρχουν. Ο μηχανικός, με τον επαγγελματικό του λογαριασμό, βλέπει πολύ περισσότερα.

ΤιΠολίτης (δημόσιος χάρτης)Μηχανικός (με λογαριασμό)
Το πολύγωνο: όρια, εμβαδόν, ΚΑΕΚΝαιΝαι
Όροι δόμησηςΝαι, από τον Μάρτιο του 2026, όπου η περιοχή είναι εντός σχεδίου ή οριοθετημένου οικισμούΝαι
Ιδιοκτήτες και συμβόλαιαΌχιΝαι, όσα έχουν καταχωριστεί
Τοπογραφικά διαγράμματαΌχιΝαι, αν έχουν γίνει πρόσφατα
Απόσπασμα περιγραφικής και χωρικής βάσηςΌχι από τον χάρτηΝαι, τα εκδίδει ο ίδιος

Εδώ είναι και το κενό του χάρτη. Σε περιοχή εκτός σχεδίου δεν δείχνει ούτε λέει τίποτα για το τι μπορείτε να χτίσετε. Το πολύγωνο υπάρχει, οι όροι δόμησης όχι.

Τι δείχνει ο χάρτης για ένα εκτός σχεδίου οικόπεδο;

Τίποτα για τη δόμηση. Οι όροι δόμησης που μπήκαν στον χάρτη του Κτηματολογίου προέρχονται από τα ανοιχτά δεδομένα του Ενιαίου Ψηφιακού Χάρτη του ΤΕΕ, και τα δεδομένα αυτά έχουν πολεοδομικές γραμμές μόνο για περιοχές εντός εγκεκριμένου σχεδίου ή οριοθετημένου οικισμού. Για ένα αγροτεμάχιο εκτός σχεδίου ο χάρτης δείχνει το πολύγωνο και σταματά εκεί. Ό,τι ισχύει γι' αυτό δεν βρίσκεται σε κάποιο τοπικό διάταγμα, βρίσκεται στον εθνικό νόμο για την εκτός σχεδίου δόμηση.

Αυτό το κενό το έχουμε λύσει στο δικό μας εργαλείο ΚΑΕΚ. Όταν το γεωτεμάχιο βρίσκεται εκτός σχεδίου, το εργαλείο το αναγνωρίζει και, αντί για κενό πίνακα, δείχνει τις γενικές διατάξεις που έχουμε φορτώσει από τα αντίστοιχα ΦΕΚ (ν. 4759/2020 άρθρο 33 και ν. 4819/2021 άρθρο 165), υπολογισμένες για το εμβαδόν του:

Οι γραμμές είναι υπό όρους («αν άρτιο κατά παρέκκλιση…») και όχι ένας αριθμός, γιατί το ποια περίπτωση ισχύει αποδεικνύεται από τα συμβόλαια, και οι μεταβατικές διατάξεις μετά το 2020 θέλουν μάτι μηχανικού. Το εργαλείο σάς λέει τι να ρωτήσετε. Το αν έχετε κατοχυρωμένο δικαίωμα το επιβεβαιώνει ο μηχανικός σας.

Πώς έψαχνε ο μηχανικός πριν, και πώς φτάσαμε ως εδώ;

Για τους όρους δόμησης, η δουλειά πριν από τον χάρτη του Κτηματολογίου ήταν δύο ανοιχτά παράθυρα: ο Ενιαίος Ψηφιακός Χάρτης του ΤΕΕ για τη θέση και τις πολεοδομικές γραμμές, και ψάξιμο στα ΦΕΚ online για το τι ακριβώς ισχύει. Έτσι δουλεύουμε και εμείς όταν χρειάζεται, και έτσι φορτώθηκε το εργαλείο μας.

Για την ιδιοκτησία, η αλλαγή είναι βαθύτερη. Από το 1856 ως πρόσφατα, οι πράξεις γράφονταν στα υποθηκοφυλακεία ανά πρόσωπο: για να μάθετε τι ισχύει για ένα ακίνητο ψάχνατε με το όνομα, συμβόλαιο προς συμβόλαιο. Στο Κτηματολόγιο ξεκινάτε από το ακίνητο, και ό,τι το αφορά είναι σε ένα φύλλο. Τα υποθηκοφυλακεία δεν υπάρχουν πια. Έκλεισαν 392, τα 201 μόνο μέσα στο 2024, και τις αρμοδιότητές τους έχουν 17 Κτηματολογικά Γραφεία και 75 Υποκαταστήματα (Ελληνικό Κτηματολόγιο, Ελεγκτικό Συνέδριο).

ΈτοςΤι έγινε
1856Ο νόμος «περί μεταγραφής» καθιερώνει το σύστημα των μεταγραφών, στα πρότυπα του γαλλικού.
1986Ιδρύεται ο Οργανισμός Κτηματολογίου και Χαρτογραφήσεων Ελλάδος (ΟΚΧΕ), με τον ν. 1647/1986.
1995Ο ν. 2308/1995 ορίζει τη διαδικασία της κτηματογράφησης, και η κτηματογράφηση ξεκινά.
1998Ο ν. 2664/1998 ρυθμίζει τη λειτουργία του Εθνικού Κτηματολογίου.
2001Με την αναθεώρηση του Συντάγματος, η κατάρτιση κτηματολογίου γίνεται υποχρέωση του κράτους.
2018Ο ν. 4512/2018 ιδρύει το ΝΠΔΔ «Ελληνικό Κτηματολόγιο», που απορροφά σταδιακά τα υποθηκοφυλακεία.
2024-2025Κλείνουν τα τελευταία υποθηκοφυλακεία.
2026Τον Μάρτιο οι όροι δόμησης μπαίνουν στον χάρτη του Κτηματολογίου. Τον Μάιο, το 99% της χώρας έχει αναρτημένα κτηματολογικά στοιχεία.

Πού βρίσκεται σήμερα το Κτηματολόγιο;

Δύο αριθμοί μπερδεύονται συχνά. «Αναρτημένα» στοιχεία σημαίνει ότι τα στοιχεία μιας περιοχής δημοσιοποιήθηκαν για έλεγχο και διορθώσεις. «Σε λειτουργία» σημαίνει ότι έγιναν οι πρώτες εγγραφές και οι πράξεις καταχωρούνται πια στο Κτηματολογικό Γραφείο.

Γιατί πήρε τριάντα χρόνια; Το Ελεγκτικό Συνέδριο απάντησε με ολόκληρη έκθεση: πάνω από 4.000 νομοθετικά κείμενα για την ακίνητη ιδιοκτησία ήδη από το 1995, τέσσερις «γενιές» προγραμμάτων με 199 συμβάσεις, κόστος πάνω από 1 δισ. ευρώ, και 3,45 εκατ. δικαιώματα (8,82%) που καταγράφηκαν ως «αγνώστου ιδιοκτήτη».

Τι χρειάζεται να έχετε έτοιμο πριν έρθετε στον μηχανικό;

Το ΚΑΕΚ, και ό,τι σχέδια και συμβόλαια έχετε. Αυτά ανοίγουν τον φάκελο.

Αν δεν έχετε το ΚΑΕΚ, δεν είναι πρόβλημα, μπορούμε να το βρούμε. Απλώς μας γλυτώνει το ψάξιμο, και το ψάξιμο δεν είναι πάντα μικρό. Ένα αγροτεμάχιο στη μέση του πουθενά παίρνει πολλή ώρα να εντοπιστεί στον χάρτη, γιατί δεν υπάρχει διεύθυνση να γράψετε στην αναζήτηση. Με τον κωδικό, το ίδιο γεωτεμάχιο εμφανίζεται σε δευτερόλεπτα, μαζί με το εμβαδόν του και ό,τι είναι καταχωρισμένο γι' αυτό.

Τα σχέδια και τα συμβόλαια μετράνε για δύο λόγους. Πρώτον, λένε πότε δημιουργήθηκε το γήπεδο, που για τα εκτός σχεδίου κρίνει την αρτιότητα, όπως είδαμε. Δεύτερον, ο φάκελος της οικοδομικής άδειας περιλαμβάνει πλέον τοπογραφικό διάγραμμα που έχει υποβληθεί στη βάση του Κτηματολογίου και έχει λάβει Κωδικό Ηλεκτρονικού Διαγράμματος, οπότε ένα πρόσφατο τοπογραφικό γλυτώνει χρόνο.

Τι παίρνετε όταν γράψετε το ΚΑΕΚ στο εργαλείο μας;

Τους όρους δόμησης. Από εκεί και πέρα ξέρετε τι μπορείτε να χτίσετε: συντελεστή δόμησης, κάλυψη, μέγιστο ύψος, ορόφους και αρτιότητα, με συνδέσμους προς τα ΦΕΚ που τα θεσπίζουν, και για τα εκτός σχεδίου τις γενικές διατάξεις που περιγράψαμε. Παίρνετε και το περίγραμμα του οικοπέδου σε DXF ή PDF, σε πραγματικές συντεταγμένες, για να ανοίξει κατευθείαν στο σχεδιαστικό πρόγραμμα του μηχανικού σας. Ο έλεγχος των όρων δεν χρειάζεται λογαριασμό. Για τη λήψη των αρχείων χρειάζεται μια δωρεάν σύνδεση.

Αυτή η εικόνα είναι η αφετηρία της μελέτης, όχι το τέλος της. Τοπικά διατάγματα, παρεκκλίσεις και κενά στα δεδομένα υπάρχουν, και τον έλεγχο στα ΦΕΚ, την υπογραφή και την υποβολή τα κάνει ο μηχανικός του έργου. Εμείς σχεδιάζουμε. Αν χρειάζεστε το προσχέδιο του διαγράμματος κάλυψης, το ετοιμάζουμε πάνω στους όρους που βλέπετε, και ο μηχανικός σας το ελέγχει και το υπογράφει.

Συχνές ερωτήσεις

Πού βρίσκω το ΚΑΕΚ ενός ακινήτου;
Στο συμβόλαιο, στο Ε9, στο απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος, ή αναζητώντας το ακίνητο με τη διεύθυνση στον δημόσιο χάρτη του Κτηματολογίου.

Είναι δωρεάν η αναζήτηση στον χάρτη του Κτηματολογίου;
Ναι. Ο δημόσιος χάρτης στο ktimatologio.gr ψάχνει με διεύθυνση, δήμο, συντεταγμένες ή ΚΑΕΚ, και δείχνει όρια, εμβαδόν και ΚΑΕΚ.

Ο χάρτης του Κτηματολογίου δείχνει τι μπορώ να χτίσω;
Για περιοχές εντός σχεδίου ή οριοθετημένου οικισμού δείχνει τους βασικούς όρους δόμησης από τον Μάρτιο του 2026. Για εκτός σχεδίου δεν δείχνει τίποτα. Το δικό μας εργαλείο καλύπτει και τις δύο περιπτώσεις.

Υπάρχουν ακόμα υποθηκοφυλακεία;
Όχι. Έκλεισαν όλα και τις αρμοδιότητές τους τις έχουν τα Κτηματολογικά Γραφεία και τα Υποκαταστήματα του Ελληνικού Κτηματολογίου.

Μπορώ να διορθώσω λάθος πρώτη εγγραφή;
Ναι, μέσα στην προθεσμία της περιοχής σας. Η προθεσμία διαφέρει ανά περιοχή και έχει παραταθεί πολλές φορές, οπότε ελέγξτε τον επίσημο πίνακα στο ktimatologio.gr πριν κάνετε οτιδήποτε.

Πηγές