ΚΑΕΚ, ΝΟΚ, ΦΕΚ: το λεξικό της οικοδομικής άδειας

Ομάδα Sxediastes · 3 Σεπτεμβρίου 2026

ΚΑΕΚ, ΝΟΚ, ΦΕΚ: το λεξικό της οικοδομικής άδειας

Όποιος πάει σε μηχανικό και λέει «έχω ένα οικόπεδο, θέλω να χτίσω» ακούει μέσα σε πέντε λεπτά δέκα λέξεις που ο μηχανικός θεωρεί αυτονόητες: ΚΑΕΚ, κάθετη, όροι δόμησης, ΦΕΚ, οικοδομική γραμμή, e-Άδειες, ΝΟΚ. Εδώ τις εξηγούμε μία μία, με τη σειρά που τις συναντάς στην πράξη: πρώτα το οικόπεδο και ποιος το έχει, μετά τι επιτρέπεται να χτιστεί πάνω του, μετά τι σχέδια χρειάζονται και πού πάνε. Στο τέλος, πού βρίσκεις μόνος σου τι ισχύει.

Η πρώτη σκηνή είναι πάντα η ίδια. Ο μηχανικός ρωτά πού ακριβώς βρίσκεται το οικόπεδο και αν ξέρεις το ΚΑΕΚ του. Στο γραφείο, ένα στυλό, ένα χαρτί και ο χάρτης ανοιχτός στην οθόνη. Από εκεί ξεκινούν όλα.

Τι είναι το ΚΑΕΚ;

Το ΚΑΕΚ (Κωδικός Αριθμός Εθνικού Κτηματολογίου) είναι ο κωδικός του ακινήτου. Υπάρχει ένα ψηφιακό σύστημα με χάρτη που δείχνει τις ιδιοκτησίες, και κάθε ιδιοκτησία, οικόπεδο ή κάθετη, έχει τον δικό της μοναδικό αριθμό. Σαν ΑΦΜ για ακίνητα: με αυτόν τον αριθμό, όποιος ασχολείται με το οικόπεδο μιλάει για το ίδιο πράγμα.

Με το ΚΑΕΚ, το δωρεάν εργαλείο μας σου δείχνει αμέσως τους όρους δόμησης και το περίγραμμα του οικοπέδου, χωρίς να ψάξεις πουθενά αλλού.

Πού βρίσκω το ΚΑΕΚ αν δεν το ξέρω;

Στον χάρτη του Κτηματολογίου. Η συνηθισμένη διαδρομή: εντοπίζεις τη διεύθυνση στο Google Maps για να ξέρεις πού ακριβώς είναι το οικόπεδο, ανοίγεις τον χάρτη στο ktimatologio.gov.gr, βρίσκεις το ίδιο σημείο, κάνεις κλικ στο οικόπεδο, και εμφανίζονται τα στοιχεία του, μαζί με το ΚΑΕΚ. Μπορεί να το κάνει και ο ίδιος ο ιδιοκτήτης, αν έχει λίγη υπομονή. Το ΚΑΕΚ αναγράφεται και στα έγγραφα του ακινήτου.

Τι είναι η κάθετη ιδιοκτησία και τι είναι τα χιλιοστά;

Ένα γεωτεμάχιο είναι είτε οικόπεδο (μέσα σε σχέδιο, χτίζει) είτε αγροτεμάχιο. Ένα γεωτεμάχιο μπορεί να είναι χωρισμένο σε κάθετες ιδιοκτησίες: κομμάτια του ίδιου οικοπέδου που ανήκουν σε διαφορετικούς ιδιοκτήτες. Ένας ιδιοκτήτης μπορεί να έχει ολόκληρο το οικόπεδο, ή μία από τις κάθετές του, ή περισσότερες.

Τα χιλιοστά είναι το ποσοστό του οικοπέδου που αντιστοιχεί σε κάθε ιδιοκτήτη, όπως το ορίζουν οι τίτλοι κτήσης: 500/1000 σημαίνει 50% σε όλο το οικόπεδο. Και εδώ είναι το σημείο που μπερδεύει τους περισσότερους: τα χιλιοστά υπερισχύουν του πώς είναι χωρισμένες οι κάθετες. Αν η κάθετή σου έχει εμβαδόν 250 τ.μ. αλλά με βάση τα χιλιοστά σου αντιστοιχούν 260 τ.μ. του οικοπέδου, οι όροι δόμησης εφαρμόζονται στα 260.

Τι είναι ο τίτλος κτήσης;

Όταν κάποιος αποκτά ένα ακίνητο, γίνεται συμβόλαιο μέσω συμβολαιογράφου. Αυτό το πολυσέλιδο έγγραφο είναι ο τίτλος κτήσης, είτε προέρχεται από αγοραπωλησία, είτε από δωρεά, γονική παροχή ή κληρονομιά. Μέσα του υπάρχουν η γεωμετρική περιγραφή του ακινήτου, τα χιλιοστά και σε ποιον ανήκει.

Στην πράξη, οι μηχανικοί σήμερα σπάνια χρειάζεται να διαβάσουν ολόκληρο το συμβόλαιο: τα χιλιοστά και τα βασικά στοιχεία εμφανίζονται και στο Κτηματολόγιο, όπου ο μηχανικός μπορεί να συνδεθεί με τους κωδικούς του ΤΕΕ. Το συμβόλαιο χρησιμεύει κυρίως για να δει κανείς ποιοι είναι οι ιδιοκτήτες ή πόσα τ.μ. είναι το ακίνητο, ώστε να το εντοπίσει πιο εύκολα.

Τι είναι το ΤΕΕ;

Το ΤΕΕ (Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας) είναι ο επίσημος φορέας των μηχανικών της χώρας, και λειτουργεί τα ψηφιακά συστήματα μέσα από τα οποία ελέγχονται και εγκρίνονται τα κατασκευαστικά έργα. Οι μηχανικοί, μόλις πάρουν το πτυχίο τους, δίνουν μια εξέταση και αποκτούν κωδικούς πρόσβασης σε αυτά τα συστήματα. Όταν ακούς «μπαίνω με κωδικούς ΤΕΕ», αυτό εννοείται.

Τι είναι το Κτηματολόγιο;

Το Ελληνικό Κτηματολόγιο είναι το εθνικό μητρώο των ακινήτων: ποιο ακίνητο υπάρχει, πού ακριβώς, με τι όρια και σε ποιον ανήκει. Ο χάρτης του είναι αυτός που δίνει το ΚΑΕΚ, και από εκεί ξεκινά και η αναζήτηση των όρων δόμησης.

Τι είναι οι όροι δόμησης;

Οι όροι δόμησης λένε τι επιτρέπεται να χτιστεί σε ένα συγκεκριμένο οικόπεδο ή κάθετη: πόσα τετραγωνικά συνολικά, πόσο μέγιστο ύψος, πόση κάλυψη, δηλαδή πόσο από το οικόπεδο μπορεί να «πατήσει» το κτίριο. Διαφέρουν από περιοχή σε περιοχή και ορίζονται με ΦΕΚ και προεδρικά διατάγματα.

Πλέον δεν χρειάζονται κωδικοί για να τους δει κανείς. Κάνεις κλικ στο ακίνητο στον χάρτη του Κτηματολογίου και επιλέγεις, πάνω δεξιά, «Όροι δόμησης». Το ίδιο κάνει με ένα βήμα το εργαλείο μας: γράφεις το ΚΑΕΚ και βλέπεις συντελεστή, κάλυψη, ύψος, μαζί με το πόσα τετραγωνικά βγαίνουν στο συγκεκριμένο οικόπεδο.

Τι είναι ο Ενιαίος Ψηφιακός Χάρτης;

Ο Ενιαίος Ψηφιακός Χάρτης είναι ο δημόσιος χάρτης του κράτους που συγκεντρώνει σε ένα σημείο ό,τι επηρεάζει τη δόμηση: όρους δόμησης, χρήσεις γης, ρυμοτομικά σχέδια, προστατευόμενες περιοχές. Από εκεί προέρχονται οι όροι δόμησης που βλέπεις όταν πατάς το κουμπί στον χάρτη του Κτηματολογίου, και από εκεί διαβάζει και το εργαλείο μας.

Τι είναι το ΦΕΚ;

Το ΦΕΚ (Φύλλο Εφημερίδας της Κυβερνήσεως) είναι η επίσημη εφημερίδα του κράτους, εκεί όπου δημοσιεύονται οι νόμοι και τα διατάγματα. Οι όροι δόμησης μιας περιοχής ισχύουν επειδή δημοσιεύτηκαν σε ένα συγκεκριμένο ΦΕΚ. Ποιο ΦΕΚ ισχύει για το δικό σου οικόπεδο δεν χρειάζεται να το ψάξεις: το σύστημα το βγάζει αυτόματα δίπλα στους όρους. Το εργαλείο μας δείχνει τον σύνδεσμο προς το ΦΕΚ κάθε όρου.

Τι είναι η οικοδομική γραμμή και τι η ρυμοτομική;

Η ρυμοτομική γραμμή είναι το περίγραμμα του οικοδομικού τετραγώνου, δηλαδή η γραμμή του δρόμου. Η οικοδομική γραμμή είναι η γραμμή πιο μέσα, από την οποία και πέρα επιτρέπεται να πατήσει το κτίριο. Πάντα χτίζουμε μέσα στην οικοδομική γραμμή.

Η απόσταση ανάμεσά τους λέγεται πρασιά, για παράδειγμα 5 μέτρα από τον δρόμο προς τα μέσα. Σε πυκνό αστικό ιστό η απόσταση αυτή είναι συχνά μηδέν, οπότε οι δύο γραμμές συμπίπτουν και το κτίριο χτίζεται στο πεζοδρόμιο. Και τις δύο τις βλέπεις στο τοπογραφικό διάγραμμα.

Τι είναι η οικοδομική άδεια και τι σχέδια χρειάζονται;

Η οικοδομική άδεια είναι η επίσημη έγκριση από την πολεοδομία (Υπηρεσία Δόμησης) ότι μπορείς να χτίσεις αυτό που δείχνουν τα σχέδια, στο συγκεκριμένο οικόπεδο, με τους όρους που ισχύουν εκεί. Για ένα νέο κτίριο, ο φάκελος περιλαμβάνει κατά κανόνα:

  1. Τοπογραφικό διάγραμμα. Το ακριβές σχέδιο του οικοπέδου με συντεταγμένες, όρια, ρυμοτομική και οικοδομική γραμμή.
  2. Διάγραμμα κάλυψης. Το σχέδιο που αποδεικνύει ότι το κτίριο χωράει νόμιμα στο οικόπεδο: περίγραμμα, αποστάσεις, υπολογισμοί δόμησης, κάλυψης, ύψους και όγκου. Εδώ ξεκινά και η δική μας δουλειά, με το προσχέδιο διαγράμματος κάλυψης.
  3. Αρχιτεκτονική μελέτη. Κατόψεις, όψεις, τομές. Μια πρόταση νέου κτιρίου είναι η αφετηρία της.
  4. Στατική μελέτη. Πώς στέκεται το κτίριο: θεμέλια, κολώνες, δοκάρια, πλάκες.
  5. Μελέτες ηλεκτρομηχανολογικών εγκαταστάσεων. Ύδρευση, αποχέτευση, ηλεκτρολογικά, θέρμανση.
  6. Μελέτη ενεργειακής απόδοσης. Πόση ενέργεια θα καταναλώνει το κτίριο.
  7. Λοιπά τεύχη. Πυροπροστασία, ασφάλεια και υγεία, χρονοδιάγραμμα, διαχείριση αποβλήτων.

Κάθε μελέτη τη συντάσσει και την υπογράφει ο μηχανικός της αντίστοιχης ειδικότητας, με δική του ευθύνη. Ό,τι παραδίδουμε εμείς είναι σχεδιαστική προεργασία χωρίς υπογραφή, που ο μηχανικός ελέγχει και ενσωματώνει στη μελέτη του.

Πού καταθέτονται όλα αυτά;

Στο e-Άδειες, το ηλεκτρονικό σύστημα του ΤΕΕ. Ο μηχανικός μπαίνει με τους κωδικούς του, συμπληρώνει τις φόρμες του συστήματος, εντοπίζει το ακίνητο στον χάρτη και ανεβάζει τις μελέτες σε ψηφιακή μορφή. Από την άλλη πλευρά, η Υπηρεσία Δόμησης βλέπει τον φάκελο μέσα από το ίδιο σύστημα, τον ελέγχει, ζητά διορθώσεις αν χρειάζεται, και η άδεια εκδίδεται ηλεκτρονικά. Ο ιδιοκτήτης δεν ανεβάζει τίποτα μόνος του.

Τι είναι το Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο;

Το Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο (ΓΠΣ) είναι το σχέδιο πρώτου επιπέδου μιας πόλης ή ενός δήμου: ορίζει πού θα υπάρχει κατοικία, πού εμπόριο, πού βιομηχανία, τις χρήσεις γης, τα όρια των οικισμών και τους βασικούς όρους δόμησης. Είναι η μεγάλη εικόνα, από την οποία προκύπτουν οι ρυθμίσεις κάθε περιοχής.

Με τον νέο Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας, τα ΓΠΣ αντικαθίστανται σταδιακά από τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ). Τα υφιστάμενα ΓΠΣ ισχύουν μέχρι να εγκριθούν τα νέα ΤΠΣ, και όπου η νομοθεσία αναφέρει ΓΠΣ, εννοείται πλέον το ΤΠΣ.

Τι είναι ο ΝΟΚ;

Ο ΝΟΚ (Νέος Οικοδομικός Κανονισμός) είναι το σύνολο των γενικών κανόνων δόμησης που ισχύουν σε όλη τη χώρα: τι μετράει στη δόμηση και τι όχι, πώς υπολογίζεται το ύψος, τι είναι ο συντελεστής δόμησης, τι επιτρέπεται στους εξώστες, στο υπόγειο, στη στέγη. Από τις 8 Ιουνίου 2026 οι διατάξεις του έχουν ενσωματωθεί στον Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας (ν. 5306/2026).

Η διαφορά από τους όρους δόμησης: ο ΝΟΚ λέει το «πώς» και ισχύει παντού, οι όροι δόμησης λένε το «πόσο» για τη συγκεκριμένη περιοχή, και μπορεί να είναι αυστηρότεροι από τους γενικούς κανόνες. Η πρόταση νέου κτιρίου που παραδίδουμε σχεδιάζεται με βάση και τα δύο.

Πού βλέπω τη νομοθεσία που ισχύει για νέα κτίρια;

Οι μηχανικοί συνήθως συνδυάζουν τρία πράγματα: αναζήτηση στο Google για το συγκεκριμένο θέμα, συνδρομητικές βάσεις δεδομένων με οργανωμένη την πολεοδομική νομοθεσία, και τελευταία εξειδικευμένα εργαλεία τεχνητής νοημοσύνης που είναι εκπαιδευμένα πάνω σε αυτή τη νομοθεσία, όπως το MichanikosGPT. Η πρωτογενής πηγή για όλα είναι το ΦΕΚ, που διαβάζεται δωρεάν στο Εθνικό Τυπογραφείο (et.gr).

Για ένα συγκεκριμένο οικόπεδο, ο πιο γρήγορος δρόμος είναι ο χάρτης: οι όροι δόμησης και το ΦΕΚ που τους θεσπίζει βγαίνουν αυτόματα, είτε από τον χάρτη του Κτηματολογίου είτε από το εργαλείο μας. Η νομοθεσία όμως αλλάζει συχνά, και το τι ισχύει τελικά το επιβεβαιώνει ο μηχανικός που θα υπογράψει.

Συχνές ερωτήσεις

Μπορώ να βρω μόνος μου τους όρους δόμησης του οικοπέδου μου; Ναι. Χωρίς κωδικούς, από τον χάρτη του Κτηματολογίου με το κουμπί «Όροι δόμησης», ή με το ΚΑΕΚ στο εργαλείο μας.

Η κάθετή μου είναι 250 τ.μ. αλλά τα χιλιοστά μου βγάζουν 260. Ποιο μετράει; Τα χιλιοστά. Οι όροι δόμησης εφαρμόζονται στα τετραγωνικά που σου αντιστοιχούν με βάση τους τίτλους, όχι στο πώς είναι χωρισμένη η κάθετη στο έδαφος.

Μπορώ να καταθέσω μόνος μου την άδεια; Όχι. Τις μελέτες τις συντάσσουν και τις υπογράφουν μηχανικοί, και εκείνοι τις καταθέτουν στο e-Άδειες.

Τι από όλα αυτά κάνει το sxediastes.gr; Τα σχέδια: πρόταση κτιρίου, προσχέδιο διαγράμματος κάλυψης, κατόψεις σε DWG, renders. Χωρίς υπογραφή, για να τα ελέγξει και να τα ενσωματώσει ο μηχανικός σου.

Πηγές: συνέντευξη με αρχιτέκτονα της ομάδας μας για τη διαδικασία όπως γίνεται στην πράξη· οι νομικές αναφορές (Κώδικας Χωροταξίας και Πολεοδομίας, ΓΠΣ και ΤΠΣ, φάκελος άδειας) μέσω MichanikosGPT, AI βοηθού εκπαιδευμένου στην ελληνική πολεοδομική νομοθεσία. Το τι ισχύει για κάθε οικόπεδο επιβεβαιώνεται πάντα στο ΦΕΚ από τον μηχανικό.